Засади припинення договору та права оренди земельної ділянки

На сьогоднішній день актуальним питанням серед землевласників та землекористувачів залишається питання пов’язане з припиненням договору оренди землі. Порядок і підстави припинення договору оренди землі визначаються спеціальними нормами законодавства. Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-ХІV встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме такими підставами є:

закінчення строку, на який його було укладено;
викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідація юридичної особи-орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Разом з тим слід зазначити, що згідно норм пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.01.2004 № 1952-IV (далі - Закон) встановлено, що речові права, похідні від права власності, зокрема право оренди (суборенди) земельної ділянки, підлягають державній реєстрації прав.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майна (далі-Державний реєстр прав).

Доречним буде зробити акцент на державній реєстрації припинення права оренди земельної ділянки у зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений.

У випадку коли договір оренди землі припинено до 01.01.2013, державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки у Державному реєстрі прав не проводиться, оскільки орендні правовідносини закінчились до набрання чинності Закону.

У разі, коли строк дії договору оренди землі припинився після 01.01.2013, припинення права оренди земельної ділянки підлягає реєстрації у Державному реєстрі прав.

Статтею 27 Закону встановлено підстави для державної реєстрації прав. Зокрема, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Враховуючи наведене, підставою для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки у зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений є договір оренди землі.

Тож, у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди землі між орендодавцем та орендарем, та якщо сторони не дійшли згоди щодо поновлення строку дії договору, для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки зацікавленій особі необхідно звернутися до суб'єкта державної реєстрації з відповідною заявою, адже якщо цього не здійснити, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати нову оренду до припинення попередньої буде неможливо.