Роз'яснення Міністерства юстиції України про державну реєстрацію об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон про ОСББ).

Згідно зі статтею 6 Закону про ОСББ для створення об'єднання скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут.

Установчі документи об’єднання підписує голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.

Тобто, при проведенні установчих зборів рішення приймається власниками до моменту створення об’єднання, з яким пов’язане виникнення прав і обов’язків юридичної особи та відповідних суб’єктів правових відносин.

Згідно з положеннями статті 7 Закону про ОСББ у статуті об’єднання має бути визначено, зокрема, статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання та проведення загальних зборів.

У свою чергу, статтею 10 Закону про ОСББ визначено, що органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання.

Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Поряд з цим, слід зважати на особливості порядку прийняття таких рішень.

Так, для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.

Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.

Відповідно до пунктів 15, 16 розділу III «Статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування» Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства 27 серпня 2003 року № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 вересня 2015 року № 238), зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 12 грудня 2003 року за № 1155/8476, рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.

Правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника.

Крім того, відповідно до статті 4 Закону про ОСББ об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, що створюється відповідно до закону.

Державна реєстрація об’єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об’єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» (далі – Закон про реєстрацію) відносини, які виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб, громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб – підприємців, регулюються Конституцією України, цим Законом та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону.

Пунктом 4 частини першої статті 1 Закону про реєстрацію визначено, що державна реєстрація – це, зокрема, офіційне визнання шляхом засвідчення державою факту створення або припинення юридичної особи.

Перелік відомостей про юридичну особу, які містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі – Єдиний державний реєстр), визначений статтею 9 Закону про реєстрацію.

Так, частиною другою статті 9 Закону про реєстрацію встановлено, що в Єдиному державному реєстрі містяться, зокрема, відомості про найменування юридичної особи; місцезнаходження юридичної особи; відомості про органи управління юридичної особи; про керівника юридичної особи та про інших осіб (за наявності), які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори; дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи тощо.

Оскільки об’єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до Закону про ОСББ є юридичною особою, тому норми чинного законодавства, зокрема, щодо створення юридичної особи поширюються й на об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, а відтак у рішенні про створення юридичної особи повинні бути обов’язково зазначені відомості, які передбачені частиною другою статті 9 Закону про реєстрацію, зокрема, найменування, місцезнаходження, органи управління, затвердження статуту юридичної особи, призначення керівника юридичної особи тощо.

Отже, в основі створення юридичної особи лежить волевиявлення суб'єктів цивільного права (фізичних і юридичних осіб), які мають цивільно-правову дієздатність і правоздатність. Здатність юридичної особи мати та реалізовувати безпосередньо або через свого представника надані їй нормами права суб’єктивні права і юридичні обов’язки є правосуб’єктністю юридичної особи.

Створення будь-якої юридичної особи є багатостадійним процесом, який включає в себе організаційно-підготовчий етап та етап проведення державної реєстрації.

Послідовність здійснення цих етапів для створення юридичної особи є формування її цивільної правоздатності та цивільної дієздатності.

Також звертаємо Вашу увагу, що відповідно до пункту 8 частини першої статті 1 Закону про реєстрацію заявником у разі подання документів для державної реєстрації створення юридичної особи є засновник (засновники) або уповноважена ними особа.

Враховуючи порушене питання, наголошуємо, що Закон про реєстрацію чітко визначає, що у разі подання документів для проведення державної реєстрації уповноваженою на те особою встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

Відповідно до частини п’ятої статті 6 Закону про реєстрацію для цілей проведення реєстраційних дій документом, що підтверджує повноваження діяти від імені іншої особи, є:

документ, що підтверджує повноваження законного представника особи;

нотаріально посвідчена довіреність;

відомості з Єдиного державного реєстру про особу, яка уповноважена діяти від імені особи.

Крім того, частиною другою статті 14 Закону про реєстрацію встановлено, що у разі подання документів представником додатково подається примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) документа, що засвідчує його повноваження (крім випадку, якщо відомості про повноваження цього представника містяться в Єдиному державному реєстрі).

Для цілей проведення реєстраційних дій документом, що засвідчує повноваження представника, є документ, що підтверджує повноваження законного представника особи, або нотаріально посвідчена довіреність.

Аналіз зазначених норм дає підстави вважати, що Законом про реєстрацію чітко встановлено перелік документів, які можуть бути подані для підтвердження повноважень у разі подання документів уповноваженою особою.

Вказане роз'яснення підготовлено на підставі листа Міністерства юстиції України від 17.11.2021 р. № 110250/18439-1-21/8.4.4.